Értékbecslés

Az ingatlanérték-becslés 

Az értékbecslés egyrészt rögzíti és dokumentálja mindazokat a tényeket, melyek befolyásolják az ingatlan értékét. Ilyenek: az ingatlan fekvése, telekterületének építési hatósági besorolása, az építmény műszaki állapota stb. Meghatározhatja ezen túlmenően mindazokat az ingatlan közelebbi és távolabbi környezetében ható tényezőket, melyek kihathatnak az ingatlan forgalmi értékére. Így foglalkozhat a település közlekedési viszonyaival, országos (nemzetközi) megközelítésének lehetőségeivel, a térségre vonatkozó fejlesztési elképzelésekkel is. A feltárt és lehetőség szerint dokumentált műszaki, jogi és egyéb tényekből történő kiindulás mellett az értékbecslő meghatározza az ingatlan forgalmi értékét. A forgalmi érték meghatározásához az értékbecslő a konkrétumok mellett az adott ingatlan tipusra és adott fekvésre vonatkoztatható forgalmi értéket határozza meg. Ehhez a tényleges keresleti-kinálati viszonyok illetőleg az adott térség hatóságilag regisztrált (illetékkiszabásra bejelentett) ingatlan adásvételek összehasonlító adatainak vizsgálata szükséges.

Az ingatlan értékbecslés módszertana

Az értékbecslési módszerek két fő kategóriára oszthatók: a piaci érték alapú értékbecslés és a nettó pótlási költség elvű értékbecslés. A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon alapuló) értékbecslések közé sorolhatók. Ezen értékbecslési eljárások használatáról röviden azt mondhatjuk, hogy a gyakorlatban legelterjedtebb a forgalmi értékbecslés használata, a hozadéki vagy bevétel-tőkésítési értékbecslés mérhető hozadékkal rendelkező, nagy értékű vagyontárgy esetében használatos. A nettó pótlási költség elvű értékbecslésre kizárólag más lehetőség hiányában kerülhet sor. A nyugati szakirodalom egyre fontosabbnak tartja a hozadéki értékbecslés használatát, azonban Magyarországon legtöbb esetben a kiindulási adatok bizonytalanságai miatt ezen eljárás használhatósága sajnos egyelőre még igen korlátozott.

Az alábbi eljárásokkal fogunk részletesen foglalkozni:

Nettó pótlási költség alapú értékbecslés

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

1. Piaci összehasonlító adatok elemzése:

A forgalmi értékbecslés első lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemzőek, Illetve elegendő számú piaci adatot tartalmaznak. Az a követelmény, hogy legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon ez az alaphalmaz. Sok esetben okozhat nehézséget az alapár megállapítása, hiszen olykor kevés adat áll rendelkezésünkre, olykor az összehasonlító adatok nem az átlagos ár körül mozognak (például akciók), tehát nem jellemzőek az értékbecslendő ingatlanra. Ilyenkor a tapasztalatokra támaszkodva, az alaphalmaz ismeretében a különböző szempontok alapján súlyozással alakítható ki az alapár. Az alapár rendszerint fajlagos ár, négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre vetített egységnyi érték. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. Arra mindig ügyelni kell, hogy csak a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, ajánlati, illetve értékbecslésből származó árakat csak körültekintő ellenőrzés után, fenntartásokkal lehet felhasználni. Hazai viszonyaink között a saját értékbecslési gyakorlat adatbázisa jelenti a legmegbízhatóbb adatforrást, hiszen a saját magunk által értékbecsült ingatlanok eladási (vételi) árai gyorsan és könnyedén beszerezhetőek. Az ingatlanközvetítők a már megtörtént tranzakciókat titokként kezelik, csak ajánlati árakat szolgáltatnak, melyek az ingatlanhirdetésekkel egyetemben csak hozzávetőleges információt jelentenek. Az összehasonlító adatok ellenőrzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különböző forrásokból és különböző informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet. Igen megfontolandó, hogy az összehasonlító adatokat szerepeltessük-e az értékbecslési bizonyítványban, hiszen az adatszolgáltatók és a szerződő felek személyiségi jogait és üzleti érdekeit sértheti.

A legkedvezőbb megoldás, hogy a végső dokumentációban csak az alapár és a szükséges információk forrásai jelennek meg, a konkrét összehasonlító adatokat pedig a saját irattárunkban megőrizzük.

2. Értékmódosító tényezők számbavétele

Az alapárból az értékmódosító tényezők segítségével számíthatjuk ki a forgalmi értéket. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényező van, és ezen értékmódosító tényezők számba veendő köre attól függ, hogy milyen az értékbecslendő eszköz, illetve mire vonatkozik a megbízás tárgya.

Az alábbiakban lássunk néhány értékmódosító tényezőt a teljesség igénye nélkül:

- Műszaki paraméterek: építés, létesítés időpontja; nagyság; típus; speciális felszereltség; tartozékok; felhasznált anyagok és szerkezetek; felújítások; karbantartások. - Használati jellemzők: állapot; állag; üzemeltetés körülményei; elhasználódás foka; alternatív hasznosítási lehetőségek. - Hatósági és jogi kérdések: kapcsolódó jogok és kötelezettségek; tulajdon és bérleti viszonyok; hatósági előírások. - Piaci jellemzők: kereslet és kínálat; korszerűség és értéktartás.

Ez a felsorolás csak szempontokat ad, egy ingatlanra nem vonatkozhat az összes tényező, az alapár szempontjából mindig csak néhány módosító tényező a mérvadó. Természetesen csak azokat a tényezőket kell figyelembe venni, melyek az alaphalmazra nem jellemzőek, hiszen egy lakótelepi lakás esetében nem lesz értékmódosító tényező a szennyvíz-csatornázottság, mivel ez az alaphalmaz (lakótelepi lakások) alapszolgáltatásának tekinthető. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező. Például a repülőtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelő tényező, míg lakóépület esetén a zaj és a környezeti adottságok miatt jelentős értékcsökkentő tényező. Az értékbecslő szakember az értékmódosító tényezők hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ez a kalkuláció a tapasztalatokra támaszkodva, rövid úton is elvégezhető, de bonyolultabb esetekben valamilyen matematikai módszert, illetve modellt kell segítségül hívni (például: matematikai statisztikai eljárások, illetve komplex összemérési technikák stb.)

Az értékbecslés folyamata

A helyszíni bejárás során az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről is számot kell adni.

A tulajdonképpeni értékbecslési eljárás, kulcsa a módszeres adatgyűjtés.

Az adatok két alapvető osztályba sorolhatók:

- Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit és értékét.

- Részletes adatok, melyek a tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén amelyeket versenyeztethetünk a tárgyi ingatlannal.

Bemutatjuk azokat a lépéseket, melyet egy értékbecslő végez(het) az értékbecslési eljárás során: (a leírás csak tájékoztató jellegű, az egyes értékbecslők módszerei eltérőek lehetnek)

1. lépés: Meg kell határozni a becsülni kívánt érték fajtáját, ki kell választani az ehhez legmegfelelőbb értékbecslési eljárást.

2. lépés: A szükséges adatok és források listájának gyűjtése. Az értékbecslő által használandó értékebecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.

3. lépés: A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételeinek figyelembevételével kell megszerezni. Össze kell gyűjteni az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat. Minden adatot ellenőrizni kell, általában két különböző forrásból megszerezve ugyanazon információt. Eladási adatok esetén az egyik forrás olyan személy kell legyen, aki közvetlenül részt vett a tranzakcióban.

4. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével, hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét.

5. lépés: A telek értékének megbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzői és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.

6. lépés: Az ingatlan értékének megbecslése. Az értékbecslő a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, végül esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.

7. lépés: A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelőbb formája az értékbecslési bizonyítvány.

Irányelvek melyek alapján dolgozunk

Az ingatlan-értékbecslő szakma két jelentős nemzetközi, európai szervezete:

- The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS ( Egyesült Királyság London ) - The European Group of Valuers of Fixed Assets, TEGOVOFA

Mi a TEGOVOFA előírásait követjük:

A gazdaság átalakulásásával kapcsolatosan mind jobban erősödik az igény és a kötelezettség arra, hogy szakmai megközelítésükben és tartalmukban egyaránt európai színvonalú értékbecslések szülessenek. Az erre vonatkozó szabványok hiánya, illetve az egységes európai követelmények miatt célszerű a Nyugat-Európában szabványként használatos TEGOVOFA útmutató elveit és módszertani ajánlásait elfogadni. Több világszervezet is ennek az útmutatónak alapján készítette el javaslatát nemzetközi érvényű értékbecslési normák használatára (pl.: Nemzetközi Eszközértékbecslési Szabványügyi Bizottság, 1986; FIABCI, 1992.). A TEGOVOFA útmutatója tartalma lényegében azonos a RICS (Egyesült Királyság) útmutatójával. Minden piacgazdasággal bíró országnak, így Magyarországnak is kialakult, illetve kialakulóban van a sajátos, egyedi ingatlanérték-becslési gyakorlata. Ámbár a TEGOVOFA Útmutatója segít eligazodni az elvi kérdések, az általános szabályok tekintetében, mégis tiszteletben tarja az adott országban kialakult gyakorlatot. A szervezet 1981-ben alakult meg.

Magyarországon ma az értékelhet, aki a hazai szabályoknak megfelelő képesítéssel rendelkezik. Ennek nem része a RICS, de hasznos információkra lehet szert tenni általa.

Ma Magyarországon csak az értékelhet, aki

• vagy okj 52-es képesítéssel rendelkezik és ingatlanközvetítői névjegyzékben regisztrált
• vagy okj 54-es vagyonértékelői képesítést megszerezte és a vagyonértékelői névjegyzékben szerepel
• vagy igazságügyi szakértőként az IM névjegyzékében szerepel